Immobilienerwerb in Polen – was ist zu beachten?

Der Immobilienerwerb in Polen aus rechtlicher Sicht.

Braucht man beim Grundstückskauf in Polen einen polnischen Anwalt? einen polnischen Notar? eine behördliche Genehmigung? einen aktuellen Grundbuchauszug? Grundsteuer zahlen?

Kann man als Deutscher in Polen unproblematisch ein Grundstück erwerben?

Was ist beim Immobilienerwerb in Polen zu beachten?

Wie erfolgt die notarielle Beurkundung beim Grundstückserwerb?

Wie ist der Erwerb gesetzlich geregelt?

Gibt es beim Immobilienerwerb durch Ausländer in Polen noch Beschränkungen?

Die vorstehenden Fragen beantworte ich – als Rechtsanwalt in Polen – im nachfolgendem Beitrag. 

Immobilienerwerb in Polen

Immobilienkauf in Polen - Grundstückswerwerb

Der Immobilienkauf in Polen – vor allem gehts es hier um den Erwerb von Grundstücken an der polnischen Ostsee – durch deutsche Staatsbürger ist nach wie vor aktuell. Immobilien und Apartments sind in Polen immer noch vergleichsweise günstig zu bekommen. Nachfolgend beschreibe ich – als Rechtsanwalt in Polen – unter welchen Voraussetzungen der Grundstückswerb und der Kauf von Ferienwohnungen auf der polnischen Seite möglich ist. Der Grundstückserwerb in Polen soll aus rechtlicher Sicht verständlich erläutert werden.

Achtung:

Bitte beachten Sie, dass viele Artikel im Internet zur Problematik des Erwerbs von Grundstücken in Polen veraltet sind und nicht mehr die aktuelle Rechtslage wiederspiegeln.

Stand dieses Artikels: September 2019.

Verfasser: Rechtsanwalt Andreas Martin

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Inhaltsverzeichnis

Grundstückserwerb durch Ausländer in Polen

1. Immobilienerwerb in Polen – warum?

2. Rechtsgrundlagen beim Grundstückswerb in Polen

3. Genehmigungspflicht beim Kauf von polnischen Grundstücken?

4. aktuelle Entwicklungen

5. häufige Fragen (FAQ)

6. Zusammenfassung

7. Leistungen der Kanzlei

8. Kontakt

9. Standort

Achtung:

Hier geht es nicht um die Vermittlung von Immobilien, sondern darum, was man rechtlich beim Grundstückskauf in Polen beachten sollte!

zu 1. Immobilienerwerb in Polen -warum?

Warum in Polen ein Grundstück kaufen?

Grundstückserwerb in Polen- warum

Immer mehr Deutsche kaufen in Polen Grundstücke/ Immobilien. Gekauft werden dort überwiegend Grundstücke in guter Lage, an der polnischen Ostsee (Swinemünde, Pobierowo, Misdroj, Rewal) oder Apartments in großen Städten, wie Posen oder Warschau. Klar im Trend liegen aber Parzellen und Ferienwohnungen an der polnischen Ostsee unweit der deutsch-polnischen Grenze.

Der Grund für das ungebrochene Interesse an polnischen Grundstücken liegt darin, dass diese immer noch vergleichsweise preiswert sind. Darüber hinaus gibt es in Polen einen regen Immobilienmarkt.

Nicht wenige Deutsche wollen in Polen nicht nur ihren Urlaub, sondern mittlerweile auch ihren Lebensabend verbringen. Dies ist oft die Motivation für den Immobilienerwerb in Polen.

Achtung:

Wer nach Polen zieht, sollte sich auch um steuerliche Konsequenzen und auch um die Auswirkungen auf das Erbrecht (Stichwort Erbrechtsverordnung -letzter Wohnsitz) kümmern!

zu 2. gesetzliche Grundlagen für den Kauf von Grundstücken in Polen

Was sind die Rechtsgrundlagen beim Grundstückskauf?

I. gesetzliche Grundlagen des Erwerbs einer Immobilie in Polen durch Ausländer

Die gesetzlichen Bestimmungen über den Immobilienerwerb in Polen finden sich im Wesentlichen im Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer vom 24. März 1920 (nachfolgend EGA genannt).

Die heutig Fassung des Gesetzes wurde am 20.02.2004 ( GB Nr. 49, Pos. 466) unter Anpassung an geltende  EU- Normen (EG-Vertrag) erlassen. Zudem hatten auf die Normen des Gesetzes auch die Regelungen vom 11.04.2003 (GB Nr. 64, Position 592 ) über der Gestaltung des Landwirtschaftssystems einen Einfluß. Das Gesetz reguliert den Erwerb von Landwirtschaftsgrundstücken. Dies ist heute die Haupteinschränkung beim Immobilienerwerb durch Ausländer, welche aber auch für Polen gilt.

Das Gesetz existiert immer noch, obwohl die Haupteinschränkungen aus der Anfangszeit nach dem EU-Beitritt Polens (Stichwort: Erwerb eines Zweithauses) nicht mehr greifen.

Achtung:

Auch wenn dies immer noch häufig im Internet zu finden ist, der Erwerb eines Zweithauses durch Ausländer in Polen ist mittlerweile genehmigungsfrei!

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zu 3. Genehmigung für Kauf Grundstückskauf erforderlich?

Braucht man aus Ausländer in Polen eine Genehmigung für den Grundstückskauf?

Um es kurz zu machen: Eine spezielle Genehmigung braucht man als Ausländer (deutscher Staatsbürger) für den Grundstückskauf in Polen nicht mehr.

frühere Rechtslage für deutsche Staatsbürger in Polen

Ursprünglich gab es mussten Genehmigungen in folgenden Fällen vor dem notariellen Kauf des Grundstücks eingeholt werden:

  • Kauf eines Zweithauses in Polen
  • Kauf eines Grenzgrundstücks
  • Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks

jetzige Rechtslage für deutsche Staatsbürger in Polen

Rechtslage für  EU-Bürger (die nicht die polnische Staatsangehörigkeit besitzen)

Die gesetzliche Regelung für EU-Bürger ist seit dem Beitritt Polens zur  EU einfacher geworden.

Grundsatz des genehmigungsfreien Immobilienerwerbs

Für ausländische (natürliche oder juristische) Personen aus der EU – also auch für deutsche Staatsbürger – gilt jetzt, dass der Grundstückserwerb in Polen grundsätzlich genehmigungsfrei ist. Diese Regelung findet sich in Art. 1 Abs. 2 EGA. Danach bedarf der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer der EU grundsätzlich nicht der Genehmigung.

Aber für den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken braucht man grundsätzlich eine Genehmigung. Dies gilt aber auch für polnische Staatsbürger. Dazu müssen diese Flächen aber im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Flächen ausgewiesen sein. Oft gibt es in kleinen Gemeinden solche Pläne nicht und dann kann man ohne Genehmigung kaufen.

Achtung: Es geht hier um den Grundstückserwerb. Der Erwerb von Wohnungen/ Apartments in Polen war und ist ohne Ausnahmen genehmigungsfrei.

Zusammenfassung:

Der Erwerb von polnischen Grundstücken ist mittlerweile genehmigungsfrei, sofern nicht ein landwirtschaftliches vorliegt. Für den Kauf von Wohnungen und Apartments in Polen gibt es  generell keine Genehmigungspflicht für den Kauf durch Ausländer mehr. Der Immobilienkauf erfolgt beim polnischen Notar mittels notarieller Urkunde. Sowohl Grundbuch als auch Urkunde des Notars sollte man anwaltlich überprüfen lassen.

Achtung:

Vorsicht beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken. Hier braucht man fast immer eine Genehmigung, dies gilt aber auch für den polnische Staatsbürger.

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zu 4. aktuelle Entwicklungen

Welche aktuellen Entwicklungen gibt es beim Immobilienkauf in Polen?

aktuelle Entwicklungen beim Grundstückskauf in Polen

Update 12/2018 – landwirtschaftliche Grundstücke

Der Erwerb von Grundstücken in Polen – oft auch mit der Absicht dort sich einen Alterswohnsitz zu begründen – wird ununterbrochen stark nachgefragt.  Problematisch ist dabei oft, wenn ein Teil des Grundstücks oder das gesamte Grundstück als landwirtschaftliches Grundstück im polnischem Grundbuch eingetragen ist. Oft wird von deutschen Mandanten übersehen, die ihren Wohnsitz nach Polen verlagern wollen, dass damit sich auch das Erbrecht ändern kann ( VO EU Nr. 650/2012 – EU-Erbrechtsverordnung), da es auf den letzten Wohnsitz ankommt. Nach polnischem Recht sind z.B. gemeinschaftliche Testamente, die in Deutschland oft vorkommen, unwirksam. Dies wird oft übersehen. Hier muss entsprechend gehandelt werden.

Update 6/2019 – unzureichende Kaufverträge

Der Grundstückskauf in Polen durch Deutsche sollte durch eine deutsch-polnische Kanzlei abgesichert werden, da oft die Kaufverträge unzureichend sind und Notare und Makler vor Ort keine Erfahrungen mit den Kauf durch Ausländern haben und auch voraussetzen, dass diese die Besonderheiten bei der Abwicklung (Zahlung des Kaufpreises) kennen.

Update 8/2019 – Kauf über deutschen Notar

Häufig fragen derzeit Mandanten  nach der Möglichkeit ein polnisches Grundstück über einen deutschen Notar zu verkaufen bzw. zu kaufen. Unabhängig davon, dass sich dafür kein Notar – allein schon wegen der Haftung – hergeben wird, ist dies keine gute Idee. Der deutsche Notar kennt den Aufbau des polnischen Grundbuchs nicht und kann dieses noch nicht einmal vor den Kauf einsehen, da er gar nicht weiß, wo er die Informationen findet. Darüber hinaus würde es in Polen mit Sicherheit Probleme bei der Eintragung ins Grundbuch geben.

Update 12/2024 – Notar in Polen / Grundbuch

Beim Notartermin in Polen besteht bei vielen Mandanten immer noch erhebliche Unsicherheiten. Viele deutsche „Nachfragende“ wissen oft nicht, dass der Eigentumserwerb am Grundstück schon vor der Eintragung ins polnische Grundbuch stattfindet. Die Grundbucheintragung hat in Polen nur deklaratorischen Charakter.

Startseite – elektronisches Grundbuch in Polen

elektronisches Grundbuch in Polen
Hinweis:

Wir sehen für deutsche Mandanten das polnische Grundbuch vor dem notariellen Kauf ein und prüfen, ob das Grundstück oder ein Teil als landwirtschaftlich eingetragen ist.

zu 5. häufige Fragen – FAQ

Häufig von deutschen Mandanten zum Grundstückskauf in Polen gestellte Fragen

häufige Fragen -FAQ- Wohnungskauf Polen

Nachfolgend werden in der Praxis oft von deutschen Mandanten gestellte Fragen (FAQ) zum Grundstückskauf und zum Wohnungskauf (Apartment) in Polen beantwortet.

Bitte klicken Sie auf die Sie interessierende Frage und Sie erhalten sodann die Antwort.

Immer mehr Deutsche kaufen in Polen Grundstücke/ Immobilien. Zwar ist der “große Boom” in Bezug auf die vermeintlichen “Sahnegrundstücke” schon fast vorbei, allerdings nutzen nun deutsche Staatsbürger die Möglichkeit des Grundstück selbst – und nicht über polnische Bekannte (was in vielen Fällen ohnehin als Betrug zu Lasten des deutschen Käufers endete)- zu kaufen, da die Beschränkungen für den Grundstückserwerb in Polen für Ausländer zu großen Teilen nicht oder nicht mehr im ursprünglichen Umfang vorhanden sind.

Im Rahmen des EU-Beitritts Polens wurde – in der Fassung des obigen Gesetztes vom 19. Juli 2004 – die Genehmigungspflicht beim Grundstückserwerb für Ausländer aus der EU abgeschafft. 

Trotzdem gibt es noch weitere Einschänkungen (z.B. für landwirtschaftliche Immobilien). Diese Einschränkungen gelten aber auch für polnische Staatsbürger. Dies ist aber kein Trost für den deutschen Käufer, der versehentlich ein Grundstück in Polen mit einer landwirtschaftlichen Fläche (Grundbuchangabe entscheidend) kauft. Denn dieser Kauf ist unwirksam.

Zu beachten ist von daher:

Wenn jemand z.B. ein Grundstück im ländlichen Raum oder in einer Kleinstadt kauft, die eben nicht am Meer oder in den Mazuren liegt, dann wir der polnische Notar einen Kauf unter Beteiligung eines Ausländers vielleicht auch zum ersten Mal beurkunden und hier unsicher sein.  Es muss immer geprüft werden, wie die Grundbuchlage ist. Dies muss vor dem notariellen Kauf geschehen.

Vor dem Kauf sollte man sich grundsätzlich – ob von unserer Kanzlei oder von polnischen oder deutschen Kollegen, die das polnische Grundstücksrecht kennen- beraten lassen. Wir besorgen für deutsche Mandanten selbstverständlich auch Auszüge aus dem polnischen Grundbuch.

Der Rechtsbegriff Ausländer wird in Art. 1. Abs. 2 EGA definiert.

Ausländer im Sinne des obigen Gesetzes ist danach:

jede natürliche Person, die nicht die polnische Staatsangehörigkeit besitzt,

  • jede juristische Person, die ihren Sitz im Ausland hat,
  • jede Gesellschaft der in Punkt 1 und 2 benannten Personen, die keine juristische Persönlichkeit besitzt und nach ausländischer Gesetzgebung gegründet wurde,
  • eine juristische Person und eine Handelsgesellschaft, die keine juristische Persönlichkeit besitzt, die ihren Sitz in der Republik Polen hat und die indirekt oder direkt von den in den Punkten 1,2 und 3 benannten Personen kontrolliert wird

Also jeder Bürger mit anderer als der polnischen Staatsangehörigkeit (z.B. deutsch), sowie jedeGesellschaft, die den Sitz außerhalb der Grenzen Polens hat, gilt nach den EGA als Ausländer.

Letztendlich spielt diese Definition für den jetzigen (grundsätzlich genehmigungsfreien) Grundstückserwerb keine Rolle mehr. Die Altkäufe aber schon.

Um das Gesetz (EGA) richtig verstehen zu können, muss man den Rechtsbegriff “Grundstückserwerb”genauer betrachten. Laut EGA ist der Grundstückserwerb der Erwerb des Eigentumsrechts an einem Grundstück oder der Erwerb des vererbbaren Nießbrauchsrechts.

Das heißt, dass für Ausländer im Umkehrschluss keine Pflicht besteht, für andere (als das Eigentumsrecht) – beschränkt dingliche – Rechte an Grundstücken eine Genehmigung einzuholen. Damit können Pacht- und Mietverträge über Grundstücke ohne Genehmigung wirksam von Ausländern geschlossen werden.

Unter dem Begriff Grundstückserwerb fällt nicht nur der unmittelbare Erwerb des Eigentums an einer Immobilie, also der direkte Kauf (nebst Übereignung) einer Immobilie durch eine ausländische natürliche oder juristische Person.

Auch der mittelbare Erwerb (über eine polnische Gesellschaft) von Immobilen bedarf der Genehmigung(nicht für EU-Ausländer). Ein Fall des mittelbaren Grundstückserwerbs nach Art. 1 Abs. 2 Nr. 4 EGA liegt immer dann vor, wenn ausländische natürliche oder juristische Personen eine polnische Gesellschaftkontrollieren und diese dann eine Immobilie erwirbt. Dabei liegt immer dann eine Kontrolle der Gesellschaft vor, wenn die ausländische Person die Mehrheit der Geschäftsanteile an einer polnischen Gesellschaft hält oder die Mehrheit der Stimmen in der Gesellschafterversammlung, der Generalversammlung oder der Gesellschafterverwaltung hat. Auch liegt eine Kontrolle vor, wenn eine ausländische Person das Recht hat, die Mitglieder der Gesellschafterverwaltung oder des Aufsichtsrates zu ernennen oder zu entlassen.

Der mittelbare Erwerb ist aber auch in einigen Fällen zulässig, wenn zum Beispiel die Aktien der Gesellschaft im öffentlichen Verkehr zugelassen sind.

Diese Problematik spielt aber kaum noch eine Rolle, da der genehmigungsfreie Erwerb die Regel und nicht mehr die Ausnahme ist (so wie früher).

Der Immobilienkauf in Polen ist auch für ausländische Personen aus der EU mittlerweile ohne Genehmigung möglich.

Die Genehmigungspflicht beim Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken ist keine Genehmigung oder Einschränkung für Ausländer, denn diese Problematik gilt auch beim Kauf von Grundstücken durch polnische Staatsbürger.

Eine Genehmigung beim Immobilienkauf in Polen durch deutsche Staatsbürger ist mittlerweile nicht mehr erforderlich.

Genehmigungen müssen vorliegen beim

  • Kauf von – auch nur teilweise – landwirtschaftlichen Grundstücken

Wie bereits ausgeführt. Hat diese Genehmigung aber nichts mit der Staatsangehörigkeit zu tun.

Falls eine Genehmigung erforderlich ist (Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks), muss diese vor dem Kauf des Grundstücks vorliegen. Diese kann in der Regel nicht nachträglich eingeholt werden.

Liegt keine Genehmigung für einen genehmigungspflichten Grundstückskauf vor, so ist der gesamte Vertrag unwirksam. Die Unwirksamkeit kann sogar auf Antrag des Bürgermeisters der Gemeinde vom zuständigen Gericht ausgesprochen werden. 

Dies heißt, dass der Kaufpreis ohne Gegenleistung gezahlt wurde, denn das Eigentum an der Immobilie wurde nicht an den Käufer übertragen.

Den Kaufpreis kann man dann zurückfordern, ob das Geld dann noch beim polnischen Verkäufer vorhanden ist, ist eine andere Frage.

Hier sollte auf jeden Fall professionelle Beratung durch einen Anwalt in Anspruch genommen werden. Auch wenn dies Kosten verursacht, ist doch der Schaden bei einem unwirksamen Immobilienkauf (Rückabwicklung des Vertrages/ Risiko, dass das Geld nicht mehr eintreibbar ist) weit aus höher.

Nein, die landwirtschaftlichen Flächen müssen im Flächennutzungsplan als solche ausgewiesen werden. Dies passiert aber nicht immer. Von daher ist es – gerade in kleinen Gemeinden – oft möglich landwirtschaftliche Grundstücke ohne Genehmigung zu kaufen. Ob ein solcher Fall vorliegt, können wir als Anwälte in Polen prüfen.

Nach alter – nun überholter Rechtslage – war der Erwerb eines Zweithauses bzw. Zweitwohnsitzes in Polen nicht ohne Genehmigung möglich.

Eine Genehmigung war früher aber nicht erforderlich, wenn der deutsche Erwerber legal, dauernd und mindestens 4 Jahren in der Republik Polen gewohnt hatte oder der Erwerber das Zweithaus (Immobilie) zum Zweck der wirtschaftlichen Betätigung im Bereich des Tourismus kaufen wollte.

Dies ist alles überholt und nicht mehr aktuell.

Man muss nun nicht mehr seinen Wohnsitz nach Polen verlegen, wenn man ein Grundstück in Polen kaufen möchte.

Es ist erstaunlich, aber solche Frage bekommt man als Anwalt nicht selten gestellt (vor allen von polnischen Mandanten, die die Reisekosten nach Polen “sparen” wollen).

Allein auf die Idee zu kommen, dass ein deutscher Notar ein Grundstück in Polen notariell verkauft, der noch nicht einmal das polnische Grundbuch lesen, geschweige denn verstehen kann, ist bemerkenswert.

Die Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages für ein polnisches Grundstück bei einem deutschen Notar ist grundsätzlich sehr problematisch (Wir werden oft aber danach gefragt!), wenn auch unter Umständen rechtlich zulässig.

Der deutsche Notar hat keine Ahnung wie das polnische Grundbuch aufgebaut ist, kann nich überprüfen, ob das Grundstück lastenfrei übertragen wird und/ oder ob Genehmigungen vorliegen müssen und im Zweifel wird es Probleme bei der Eintragung im Grundbuch in Polen geben. Der deutsche Grundstückskaufvertrag sieht komplett anders als der Kaufvertrag in Polen aus.

Ja, den polnischen Grundbuchauszug braucht man unbedingt. Nur so kann man überprüfen, ob das Grundstück belastet ist und ob es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück handelt.

Das polnische Grundbuch (rejestr ksiąg wieczystych) wird nach Maßgabe des Gesetzes über Grundbücher und Hypotheken in Polen geführt.

Nach diesem Gesetz werden im Grundbuch die Rechtsverhältnisse an Grundstücken erfasst. Die Grundbücher enthalten folgende Angaben:

  • Bezeichnung des Grundstücks
  • Lage des Grundstücks
  • Eigentümer
  • dingliche Rechte
  • Grundpfandrechte

Grundbücher sind auch in Polen öffentliche Urkunden und für jedermann einsehbar. Man muss allerdings die entsprechenden Nummern des Grundstücks kennen.

Für den Kauf von Wohnungen, Ferienwohnungen oder Apartments  in Polen sind grundsätzlich keine Genehmigungen notwendig.

Diese können genehmigungsfrei erworben werden.

Wichtig ist, dass die Genehmigungspflicht immer an einen Grundstückserwerb angeknüpft hat.

Dies geschieht aber z.B. beim Kauf einer Ferienwohnung an der polnischen Ostsee nicht. Es wird nur Wohnungseigentum erworben und kein Grundstück.

Trotzdem sind auch Wohnungskäufe in Polen nicht risikolos. Die Gefahren bestehen an anderer Stelle und zwar beim Kaufvertrag und ggfs. den späteren Pflichten nach dem Kauf(Wohnungseigentümergemeinschaft).

Die meisten deutschen Käufer wissen oft noch nicht einmal, dass bereits beim Kauf schon das Eigentum an der Wohnung übergeht und nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Kurze Antwort: Ja. Ohne polnischen Notar geht es nicht und schon gar nicht durch Beurkundung in Deutschland durch einen deutschen Notar.

Um dies auch nochmals klar dazustellen. Polnische Notare gibt es nur in Polen und nicht in Deutschland. Der Notar ist Organ der Rechtspflege des jeweiligen Staates. Von daher kann es keine polnischen Notare in Deutschland geben.

In Polen unterliegt – wie auch in Deutschland – der Immobilienverkehr dem Formzwang. Wie auch in Deutschland muss der Kaufvertrag über ein Grundstück in Polen notariell beurkundet werden. Ein schriftlicher oder auch handschriftlicher Kaufvertrag hat keine Gültigkeit. Die notarielle Beurkundung erfolgt bei einem Notar in Polen.

Eine nachträgliche Heilung des Formmangels ist rechtlich nicht möglich. Die notarielle Beurkundung erfolgt bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragsparteien vor einem polnischen Notar.

Ein Kauf eines Grundstücks in Polen erfolgt beim polnischen Notar mittels notarieller Beurkundung des Grundstückskausfvertrags.

Der Grundstückskaufvertrag wird erst mit notariellen Beurkundung wirksam. Alle Vorverträge davor, die nicht notariell beurkundet worden sind, spielen keine Rolle. Gesetzliche geregelt ist dies im polnischem Zivilgesetzbuch (KC). Der Notar braucht zur Beurkundung eines Grundstückskauf durch Ausländer in Polen den Personalausweis oder Reisepass. Da der deutsche Käufer keine sog. PESEL-Nummer (Personal-Identnummer in Polen) hat, werden (dies macht man auch oft selbst bei Polen so) die Vornamen der Eltern des deutschen Staatsbürgers mit in den notariellen Kaufvertrag geschrieben. Diese stehe später auch im Grundbuch.

Eine Besonderheit besteht beim Immobilienkauf beim polnischen Notar auch darin, dass beim Notar in Polen der Kaufpreis für das Grundstück in der Regel beim Notar an den Käufer in bar gezahlt wird oder per Blitzüberweisung / Sofortüberweisung (dies ist mittlerweile der Regelfall und wird auch von deutschen Banken angeboten) erfolgt.

Der Grund dafür ist der, dass man schon beim Kauf zum Eigentümer der Immobilie wird und nicht erst mit der Grundstückseintragung. Dies ist ist Polen so gesetzlich geregelt.

Als deutscher Käufer, welcher der polnischen Sprache nicht mächtig ist, muss zwingend ein in Polen vereidigter Dolmetscher bestellt werden.

Die notarielle Urkunde bekommt man dann vom Notar – nach der Beurkundung – ausgehändigt. Die Zivilvertragssteuer (2 % des Kaufpreises) muss man direkt vor Ort in bar beim Notar zahlen.

Wenn man das polnische Recht gut kennt und ebenso die polnische Sprache (ohne Dolmetscher) selbst spricht und versteht, braucht man wahrscheinlich keinen Anwalt in Polen beim Hauskauf. Für alle anderen Käufer sollte man zumindest den Kaufvertrag und das Grundbuch durch einen polnischen (deutschsprachigen) Rechtsanwalt  oder durch eine deutsch-polnische Anwaltskanzlei überprüfen lassen.

Bitte beachten Sie, dass Grundstücksmakler keine unabhängigen Berater sind oder gar über juristischen Sachverstand verfügen müssen. Dies gilt erst recht für sog. Developer (Deweloper auf Polnisch/ Bauträger).

In Polen gibt es keine Grundsteuer (oder Grunderwerbssteuer). Es fällt in Polen beim Hauskauf/ Grundstückskauf aber eine sog. Zivilvertragssteuer (Rechtsgeschäftssteuer – polnisch PCC – Podatek od czynnosci cywilnoprawnych) in Höhe von 2 % des Kaufpreises an.

Bei einem Immobilienerwerb in Polen fallen unterschiedliche Gebühren (Nebenkosten) an:

  • Notarkosten
  • Stempelsteuer (Gerichtsgebühr – nur beim Kauf durch Privatpersonen)
  • beim Kauf über Makler,  Maklergebühr
  • beim Vertretung durch Rechtsanwalt, die Anwaltsgebühren

Die Höhe der Notarkosten ist – wie in Deutschland – abhängig vom Wert der Immobilie. Dies ist gesetzlich geregelt. In Polen trägt in der Regel der Käufer die Notarkosten.

Die Vollmacht zum Kauf eines Grundstücks in Polen kann erteilt werden. Allerdings bedarf die Vollmacht der gleichen Form, wie der Immobilienkaufvertrag. Dies heißt, dass die Bevollmächtigung hier notariell beurkundet erfolgen muss!

Von einer notariellen Bevollmächtigung durch einen deutschen Notar kann nur abgeraten werden. Selbst, wenn dies in Polen akzeptiert werden würde, müsste eine Apostille beim Landgericht eingeholt und sodann die Vollmacht in Polen nochmals übersetzt werden. Von daher sollte man hier gleich zu einem polnischen Notar gehen.

Auch in Polen hat der Käufer eines Grundstücks/ Hauses / Apartments sog. Gewährleistungsansprüche, sofern Mängel bestehen. Oft wird hier vom juristischen Laien von der sog. Garantie gesprochen. Dies ist aber etwas anderes. Wie auch in Deutschland reichen die Ansprüche von Nachbesserung bis zum Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag.

Wichtig ist, dass man schon frühzeitig einen Rechtsanwalt wegen Mängelansprüchen einschaltet, da ansonsten der Fall vom Verkäufer über Monate verzögert wird. Das Geld (Kaufpreis) ist dann später oft nicht mehr vorhanden.

Hier gilt das oben Geschriebene. Es findet auch für diesen Kauf polnisches Recht (nicht deutsches Recht) Anwendung! Der Kauf muss in Polen vor einem Notar notariell beurkundet erfolgen.

In Polen gibt es keine Grunderwerbssteuer, wie in Deutschland. Beim Kauf eines Grundstücks in Polen fällt aber eine sog. Zivilvertragssteuer an. Diese Steuerart gibt es in Deutschland nicht. Die Zivilvertragssteuer fällt beim Kauf in Höhe von 2 % des Kaufpreises an.

Hinweis:

Wir prüfen Grundstückskaufverträge (auch sog. Developerverträge) für deutsche Mandanten und beraten zweisprachig zum Grundstückserwerb in Polen.

Sie brauchen Hilfe bei der Prüfung eines polnischen Grundstückskaufvertrags?

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zu 6. Zusammenfassung zum Immobilienerwerb in Polen durch Ausländer

Zusammenfassung des Artikels

Zusammenfassung des Artikels über den Immobilienerwerb in Polen durch Ausländer

Für den Immobilienerwerb in Polen durch deutsche Staatsbürger ist nun keine Genehmigung mehr erforderlich! Dies gilt insbesondere auch für den Kauf eines zweites Hauses (dies war früher genehmigungspflichtig).

Trotzdem ist zu beachten, dass in Polen es weiter Genehmigungen für Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken  gibt.Hier ist immer noch eine Genehmigung durch polnische Behörden notwendig. Dies ist aber keine besondere Voraussetzung für Ausländer, die in Polen ein Grundstück kaufen wollen, sondern diese Genehmigungspflicht besteht für jeden Käufer (also auch für polnische Käufer) in Polen. Ob ein solches landwirtschaftliches Grundstück vorliegt, weiß der deutsche Mandant aber meist nicht sicher. Der Kauf ist schon dann genehmigungspflichtig, wenn ein Teil des Grundstücks als landwirtschaftliches Grundstück ausgewiesen ist.

anwaltliche Beratung vor dem Kauf sinnvoll

Vor dem Kauf einen polnischen Grundstücks sollte dies über einen Anwalt geprüft werden. Weiter sollte eine Prüfung des Kaufvertrages und des Grundbuches vor dem Kauf erfolgen. Insbesondere “Developer-Verträge“ sollten gründlich überprüft werden.

Sollte eine Genehmigung erforderlich sein, gilt folgendes:

Liegt keine Genehmigung für einen genehmigungspflichten Grundstückskauf vor, so ist der gesamte Vertrag unwirksam.

Für Fragen stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Hinweis:

Auch wenn Ausländer in Polen für den Grundstückskauf keine Genehmigung mehr brauchen, ist eine solche für jeden Kauf in Polen notwendig, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück betroffen ist.

zu 7. Leistungen der Kanzlei

angebotene Leistungen für unsere Mandanten

unsere Dienstleistungen - Kanzlei
  • Vorbereitung und Durchführung von Grundstückskäufen / Erwerb von Immobilien in Polen
  • Wohnungskauf / Eintragung von Nießbrauchsrechten nach polnischem Recht an Wohnungen/ Häusern/ Apartments
  • Überprüfung der Grundstückserwerbsvoraussetzungen durch Einsicht ins Grundbuch
  • Prüfung, ob Genehmigungen beim Immobilienerwerb in Polen erforderlich sind
  • Prüfung und Absicherung von Immobilienkaufverträgen, auch mit polnischen “Developern“
  • Prüfung und Durchsicht von Wohnungseigentumskaufverträgen
  • rechtliche Prüfung und Beratung bei Miete, Nießbrauch oder Vermietung
  • Prüfung, ob weitere (versteckte) Kosten und Pflichten durch den Kauf entstehen
  • Vorbereitung und Überprüfung des Notarvertrags
  • gemeinsamer Termin beim Notar
  • Zusammenarbeit mit Steuerberater vor Ort
  • seit 2005 als Rechtsanwalt in Polen im Zentrum Stettins tätig
  • Zusammenarbeit mit 3 polnischen Anwälten vor Ort
Hinweis:

Die deutschsprachige Kanzlei in Polen arbeitet mit mehreren polnischen Anwälten und auch Steuerberatern vor Ort zusammen.

zu 8. Kontakt und deutschsprachige Rechtsberatung durch Anwalt

Beratung und Vertretung von deutschen Mandanten – zweisprachig

Rechtsberatung beim Immobilienkauf

In der Anwaltskanzlei in Stettin beraten wir zum polnischem Grundstücksrecht, vor allen beim Kauf von Immobilien in Polen.

Die Beratung und Vertretung beim Grundstückskauf in Polen erfolgt deutschsprachig.

Rufen Sie uns für weitere Informationen an!

deutsche Nummer: 039744 87 97 90

Kanzlei Stettin

ul. Grodzka 20/6
PL-70-560 Stettin (Szczecin)
– deutsche Nummer –
039744 87 97 90
-polnische Nummern –
Tel: +48 91 885 80 14 (PL)
Fax +48 91 814 2504 (PL)

Kanzlei Martin in Stettin

anwaltskanzlei polen
Hinweis:

Rechtsanwalt Andreas Martin spricht sowohl deutsch als auch polnisch und ist seit dem Jahr 2005 als ausländischer Anwalt in Polen zugelassen.

zu 9. Standort auf Karte der deutsch-polnischen Kanzlei

Standort in Google Maps der Kanzlei

Standort - polnischer Anwalt

Nachfolgend finden Sie den Standort der Kanzlei A. Martin in Polen (Stettin). Die Kanzlei unterhält auch eine Zweigstelle in Berlin (Marzahn).

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Hinweis:

Die Kanzlei befindet sich im Zentrum Stettins gegenüber der Jakobi Kirche.