Grundbuch in Polen

Das Grundbuch in Polen (księga wieczysta)  hat eine ähnliche Bedeutung, wie in Deutschland.

Wer in Polen eine Immobilie kaufen möchte, sollte zwingend vor dem Kauf des Grundstücks in Polen das Grundbuch einsehen lassen. Dies ist unumgänglich. Der deutsche Käufer sollte sich nicht darauf verlassen, dass der Makler oder der Verkäufer das Grundbuch eingesehen haben, da diese ein eigenes Interesse am Abschluss des Grundstückskaufvertrages haben und Probleme verschweigen oder herunterspielen können. Häufig kennen diese auch nicht die Sondervorschriften über den Kauf von Grundstücken in Polen (Landwirtschaft), die immer noch zu beachten sind.

Was ist das polnische Grundbuch?

Was sind die Rechtsgrundlagen?

das Grundbuch in Polen

Das polnische Grundbuch (rejestr ksiąg wieczystych) ist ein öffentliches Register, das den rechtlichen Status von Immobilien darstellt. Es erlaubt man zu bestimmen, wer Anspruch auf die Immobilie hat und welche Rechte man hat. Die Einrichtung von Grundbuchregistern ist der Familie der kontinentalen Rechtssysteme gemeinsam, obwohl die Struktur des Grundbuches von Land zu Land sehr unterschiedlich ist. Wie sieht das Grundbuch in Polen aus?

Rechtsgrundlagen des polnischen Grundbuchs

Das Grundbuch in Polen ist – wie in Deutschland – ein öffentliches Register, welches den rechtlichen Bestand / Belastungen von Grundstücken darstellt. Rechtliche Grundlage hierfür ist das Gesetz über Grundbücher und Hypotheken vom 6. Juli 1982 (ustawa z 6 lipca 1982 o księgach wieczystych i hipotece). Weitere Regelungen finden sich auch im polnischem Zivilverfahrensrecht (KPC) und zwar in den Artikeln 626 KPC (Kodeksu postępowania cywilnego).

rechtliche Grundsätze des polnischen Grundbuchs

Folgende rechtlichen Grundsätze gelten hier:

• Grundsatz der Öffentlichkeit (jawność)
• Grundsatz der Vermutung der inhaltlichen Richtigkeit (domniemanie zgodności ze stanem prawnym)
• Gewährleistung des öffentlichen Glaubens an die Richtigkeit des Grundbuchs (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)
• Vorrang der Eintragung (pierwszeństwo praw wpisanych)

Bedeutung des Grundbuches für deutsche Geschäftsleute / Privatpersonen

Vor den Kauf einer Immobilie in Polen ist die Einsicht des polnischen Grundbuches des jeweiligen Grundstückes unumgänglich, vor allem um die Eigentumsfrage zu klären oder zu schauen, ob das Grundstück belastet ist. Gerade Eintragungen von dinglichen Rechten (Nießbrauch etc) sind hier für den Kauf von wesentlicher Bedeutung. Vor Ausländer – z.B. deutsche Geschäftsleute oder Privatpersonen ist ebenfalls wichtig, ob es sich bei der polnischen Immobilie um Bauland handelt oder ggfs. um landwirtschaftlich Flächen für deren Erwerb u. U. eine Genehmigung erforderlich ist.

Abteilungen des Grundbuches

Das polnische Grundbuch hat 4 Abteilungen:

• Abteilung I (Bezeichnungen und Beschränkungen):
  • I-O: Bezeichnung des Grundstücks (Oznaczenie nieruchomości”)
  • I-Sp: Beschränkungen des Eigentums (Spis praw związanych z własnością)
• Abteilung II: Bezeichnung des Eigentümers oder des (dauerhaften) Nutzungsberechtigten (oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego)
• Abteilung III: Beschränkungen / Belastungen des dinglichen Rechts (ograniczone prawa rzeczowe)
• Abteilung IV: Belastungen, wie Hypotheken etc

 elektronischer Zugang zu den Grundbüchern

Seit dem Jahr 2003 wird in Polen der Zugang übers Internet zu den Grundbüchern ausgebaut. Viele Auskünfte – Auszug aus dem Grundbuch (Elektroniczne Księgi Wieczyste) – können mittlerweile auch per Internet eingeholt werden. Dazu ist es meist erforderlich, dass man die Grundstücksnummer kennt.

Grundbuchauszug als polnischem Grundbuch

Wir holen für unsere Mandanten Auszüge aus dem polnischen Grundbüchern ein. Dies macht vor allem Sinn, wenn der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in Polen beabsichtigt ist. Ohne die Kenntnis und das Verständnis vom Grundstücksinhalt.

Rechtsanwalt Polen – Andreas Martin