Nutzungsrechte an Grundstücken in Polen

Rechtsanwalt A. Martin – Anwalt in Polen / Stettin

Nutzungsrechte an Grundstücken in Polen

Genau wie im deutschen Recht, bestehen auch im polnischen Recht eigentumsähnliche Rechte an Grundstücken. Diese sind beim Kauf einer Immobilie in Polen zwingend zu beachten. In Deutschland bezeichnet man diese Rechte als beschränkt dingliche Rechte. Die beschränkt dinglichen Rechte an Immobilien in Polen sind über das polnische Grundbuch einzusehen. Dort sind diese eingetragen.

Hier soll kurz ein Überblick über diese Rechte in Polen erfolgen.

dingliche Rechte an Immobilien in Polen

dingliche Rechte an polnischen Grundstücken

Die dinglichen Nutzungsrechte erlauben es einer Person oder Personenmehrheit ein Grundstück und alles was dazugehört entweder beschränkt oder unbeschränkt zu nutzen. Für den Käufer einer Immobilie im Polen ist es essenziell, dass er diese Art von Rechten kennt und vor allem vor dem Kauf prüfen lässt, ob das Grundstück mit einem solchen Recht belastet ist. Als Rechtsanwalt in Polen erlebe ich es immer wieder, dass deutsche Mandanten in Polen Immobilien kaufen und sich vor dem Kauf nicht ausreichend informiert haben. Dies später zu korrigieren ist oft schwierig.
Der Kauf einer Immobilie in Polen nützt nichts, wenn im Endeffekt die Immobilie nicht nutzbar ist.

polnische Nießbrauchsrechte

1. Erbnießbrauchsrecht

Das Erbnießbrauchsrecht ist das veräußerliche und vererbbare Recht, ein Grundstück unter Ausschluss anderer Personen zu nutzen. Kurz gesagt ist das Erbnießbrauchsrecht ein Nutzungsrecht am Grundstück. Auch in Deutschland gibt es ein so genanntes Nießbrauchsrecht. Der Erbnießbrauchsberechtigte wird durch dieses eingeräumte Recht nicht Eigentümer, allerdings kann er das Grundstück nutzen und so kann man unter Umständen mit der Eintragung dieses Rechtes erreichen, dass ein Grundstück, obwohl man nicht Eigentümer ist- faktisch nicht zu verkaufen ist. Das Erbnießbrauchsrecht so wie dessen Übertragung muss notariell beurkundet werden und im Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung im Grundbuch hat- anders als beim Grundstückskauf- konstitutive Wirkung. Die Dauer der Bestellung des Erbnießbrauchsrechts ist auf 99 Jahre beschränkt. Soll eine Bestellung für einen kürzeren Zeitraum erfolgen, ist dies in Ausnahmefällen möglich, allerdings muss die Bestellung wenigstens 40 Jahre betragen.

2. andere eigentumsähnliche Rechte

Neben dem Eigentumsrecht im polnischen Zivil/ Grundstücksrecht gibt es auch weitere beschränkte dingliche Rechte. Eine abschließende Aufzählung befindet sich im Artikel 244 des polnischen ZGB. Zu diesen Rechten gehören das Nießbrauchsrecht, die Dienstbarkeit, das Pfand, die Hypothek und das genossenschaftliche Wohnungseigentum.

Auf Folgendes soll hingewiesen werden. Beim Grundstücksverkauf ist zu beachten, dass in Polen die Eintragung im Grundbuch nur deklaratorischen Charakter hat (Anlass Erbnießbrauchsrecht). Der Kaufvertrag hat eine Doppelnatur und mit Abschluss des Kaufvertrages erfolgt damit der Eigentumserwerb. In der Bundesrepublik Deutschland ist dies anders. Dort erfolgt der Eigentumserwerb durch eine Eintragung in das Grundbuch.