Notartermin beim Kauf einer Immobilie in Polen – was ist zu beachten?
Wie läuft der Termin beim polnischen Notar beim Grundstückskauf in Polen ab?
Inhaltsverzeichnis
Notartermin in Polen zum Erwerb einer Immobilie
Wie läuft der Termin beim polnischen Notar beim Grundstückskauf in Polen ab?
Notartermin in Polen zum Erwerb einer Immobilie
Immer mehr deutsche Staatsbürger kaufen in Polen Immobilien oder Ferienhäuser. Insbesondere werden Grundstücke und Apartments an der polnischen Ostsee stark nachgefragt. Der Grund ist vor allem der noch günstigere Preis im Vergleich zu deutschen Grundstücken. Aber auch die politische Situation in Deutschland führt dazu, dass immer mehr Deutsche die Auswanderung nach Polen planen.
Gerade Grundstücke an der deutschen Ostsee sind für einen “Normalbürger” nicht mehr finanzierbar. In Polen ist dies anders. Auch sind die Schranken für den Immobilienerwerb in Polen gefallen. Der Kauf von Immobilien an der polnischen Ostsee ist nun unproblematisch möglich. Gerade in bekannten polnischen Urlaubsorten, wie Swinemünde (Świnoujście), Misdroy (Międzyzdroje), Rewahl (Rewal) oder Kolberg (Kołobrzeg) werden immer noch Grundstücke und Ferienapartments verkauft und neue Gebiete für den Bau neuer Apartmentanlagen (Developer) erschlossen.
Auch in polnischen Städten, wie Stettin, Posen, Danzig oder Warschau sind Wohnungskäufe durch deutsche Staatsbürger sehr beliebt.
Wie bereits mehrfach ausgeführt, sollte sich der deutsche Käufer unbedingt vor dem Grundstückskauf in Polen rechtlich beraten lassen. Als Rechtsanwalt in Polen stehe ich sowie meine polnischen Kollegen (Bürogemeinschaft) hierfür gern zu Verfügung. Das Grundbuch muss eingesehen werden, insbesondere muss überprüft werden, dass keine Fläche des Grundstücks als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist. Dann wäre nämlich für das ganze Grundstück eine Genehmigung notwendig. Die Genehmigung muss vor dem Kauf der Immobilie vorliegen.
Kauf in Deutschland möglich?
Früher oder später muss für den Eigentumserwerb am Grundstück oder auch am Apartment ein Notartermin in Polen stattfinden.
Wichtig ist dabei, dass der Eigentumserwerb nicht – wie in Deutschland – durch die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, sondern schon mit Abschluss des Kaufvertrags. Die Grundbucheintragung in Polen ist nur deklaratorisch.
Den Kauf eines polnischen Grundstücks bei einem deutschen Notar abwickeln zu lassen, halte ich für äußerst problematisch. Der deutsche Notar kennt das polnische Recht nicht und kann in der Regel auch nicht das Grundbuch einsehen und überprüfen, ob ggfs. doch noch Genehmigungen erforderlich sind. Darüber hinaus wird sich wohl auch kaum ein Notar finden, der nach ausländischem Recht einen Vertrag schließt, allein schon wegen der damit verbundenen Haftung.
Dafür reicht auch nicht aus, dass man der polnischen Sprache mächtig ist, mann muss das polnische Recht (Immobilienrecht und Grundbuchrecht) auch verstehen und wissen, wann darüber hinaus noch welche Genehmigungen erforderlich sind. Dies ist von deutscher Seite auch nicht möglich.
Selbst, wenn beide Seiten (Käufer und Verkäufer) Deutsche sind, gilt doch für den Immobilienkauf in Polen das polnische Recht und sicher kann ein solcher Vertrag nur bei einem polnischen Notar geschlossen werden, Angestellter des polnischen Staates ist.
Ein deutscher Notar würde selbst die offensichtlichsten Fehler im Vertrag übersehen, da er nicht weiß, wie ein Grundstückskaufvertrag in Polen aussieht und was dabei zu beachten ist.
Wie erfolgt der Eigentumserwerb in Polen?
Der Grundstückserwerb in Polen oder auch der Kauf von Ferienwohnungen und Apartments erfolgt nicht – wie in Deutschland – durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrag und sodann mit der Eintragung ins Grundbuch. Allein durch den Kaufvertrag wird der Käufer Eigentümer des Grundstücks bzw. der Ferienwohnung in Polen. Die Eintragung ins Grundbuch hat nur deklaratorischen Charakter. Dies ist in Deutschland anders; hier erfolgt der Eigentumserwerb durch die Grundbucheintragung.
Zunächst müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer mittels Personalausweis ausweisen. Die Daten werden hier von beiden aufgenommen. Beim polnischen Verkäufer wird die sog. PESEL-Nummer (Personen-Identnummer) in den Kaufvertrag übernommen. Da der deutsche Käufer eine solche Nummer in Polen nicht hat, werden (dies ist in Polen auch bei polnischen Bürgern üblich) die Vornamen der Eltern in den notariellen Kaufvertrag zur besseren Identifikation aufgenommen. Diese (Vornamen der Eltern) stehen dann später mit den Namen und der Adresse des deutschen Käufers auch im Grundbuch.
Nachdem beide Parteien sich ausgewiesen haben, liest der Notar den Vertragsentwurf vor. Er erklärt den Beteiligten die Fachbegriffe, antwortet auf deren Fragen und nimmt eventuelle Korrekturen am Entwurf vor. Sodann wird der Termin oft für die Kaufpreiszahlung unterbrochen. Nach Zahlung des Kaufpreises wird der Termin fortgesetzt und der Käufer zahlt die Notarkosten, Gerichtskosten (Grundbuch) und die Zivilvertragssteuer. Sodann bekommen beide die Ausfertigungen der Notarurkunde.
Während in Deutschland die Zahlung des Grundstückskaufpreises oft über ein Notaranderkonto erfolgt, ist die Zahlung über ein solches Fremdgeldkonto des Notars in Polen unüblich. Da der Käufer bereits mit Unterschrift des Kaufvertrags sofort Eigentümer des Grundstücks / Apartments/ Ferienhauses in Polen wird, wäre es stark nachteilig für den Verkäufer den Vertrag ohne Kaufpreiszahlung zu unterzeichnen.
Nicht selten wird in Polen von daher entweder in bar oder per Blitzüberweisung noch beim Notar und vor Unterschriftsleistung (der Notar unterbricht dann den Termin dafür) bzw. Ausfertigung und Übergabe der Urkunde durch den Notar der Kaufpreis gezahlt. Nach der Unterbrechung und bei vollzogener Zahlung bestätigt dann der Verkäufer, dass er das Geld erhalten hat und der Notar fertigt die Urkunde aus. Die Zahlungsmodalitäten müssen von daher unbedingt vor dem Notartermin geklärt werden. Gerade für deutsche Grundstückskäufer lauern hier viele Fallstricke, zumal der Kauf nach polnischem Recht erfolgt und sich der polnische Notar nicht als Berater des deutschen Käufers versteht, was richtig ist, denn dieser muss sich neutral verhalten.
Gedanken sollte man sich auch darüber machen, dass der Notar seine Gebühren und die Steuern gleich vor Ort im Termin in bar haben möchte. Wir weisen darauf hin und erklären den Mandanten, wie und in welcher Höhe diese Zahlungen vorzunehmen sind.
Nachfolgend werden in der Praxis oft von deutschen Mandanten gestellte Fragen (FAQ) zum Notartermin beim Grundstückskauf in Polen beantwortet.
Bitte klicken Sie auf die Sie interessierende Frage und Sie erhalten sodann die Antwort.
Wer wählt den Notar beim Grundstückskauf in Polen?
Den Notar können die Kaufvertragsparteien selbst wählen. In der Regel übernimmt der (deutsche) Käufer die Auswahl des Notars. Dies sollte er auch tun und einen Notar wählen (wir empfehlen hier natürlich einen Notar), der sich mit Grundstückskäufen unter Beteiligung von Ausländern auskennt.
Ist der polnische Notar dann parteiisch?
Notare unterliegen in Polen strengem Standesrecht und sind generell unparteiisch.
Was ist vor dem Notartermin zu klären?
Vor dem Notartermin sollten beide Parteien die inhaltlichen Punkte des Geschäfts (z. B. Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Nebenabsprachen) geklärt haben. Das Grundbuch muss eingesehen und geprüft werden. Auch wenn die Eintragung dort nicht zum Eigentumserwerb führt, gilt doch die Vermutung, dass die Eintragungen richtig sind.
Muss ein Dolmetscher zum Notartermin bestellt werden?
Ein Dolmetscher ist bei “deutscher Beteiligung” am Grundstückskauf in Polen immer zu bestellen, es sei denn, dass beide Parteien sehr gut Polnisch sprechen und verstehen können. Auch hier schlagen wir den Mandanten einen qualifizierten Dolmetscher vor. Dieser übersetzt dann im Termin den notariellen Grundstückskaufvertrag, welcher vom Notar auf Polnisch verlesen wird.
Wann wird der Termin beim polnischen Notar vereinbart?
Der Notartermin wird vereinbart, sobald Käufer und Verkäufer Einigkeit über den Verkauf nebst Bedingungen der Immobilie erzielt haben.
Wie lange dauert der Notartermin in Polen?
Der Ablauf eines Notartermins erfolgt immer nach einem bestimmten Muster. Die Dauer hängt jeweils von dem Vertrag (mehrsprachige Fassung, Nebenabsprachen usw.) ab. In der Regel dauert der Termin zwischen 30 min und 1 Stunde.
Was passiert nach Unterzeichnung der Notarurkunde?
Mit der Unterzeichnung des Vertrages durch die Vertragsparteien und den Notar wird die Urkunde und damit der Kauf der Immobilie rechtskräftig. Der Notar händigt den Parteien jeweils eine Ausfertigung der Urkunde aus.
Wer stellt den Antrag auf Grundbuchänderung nach dem Kauf der Immobilie?
Den Antrag auf die Eintragung der Eigentumsänderung (Grundbuchänderung) in das Grundbuch stellt der Notar. Die Eintragung in das Grundbuch hat nach den polnischen Vorschriften lediglich deklaratorische Wirkung.
Gibt es eine Vermutung in Polen, dass das Grundbuch richtig ist?
In Polen gilt eine Grundbuchvermutung, nach der der Inhalt des Grundbuches mit der wirklichen Rechtslage am Grundstücks übereinstimmt.
Wie hoch sind die Kosten des polnischen Notars?
Welche Kosten entstehen neben den Notargebühren noch?
Neben den Kosten für den Dolmetscher entstehen noch Gerichtsgebühren für die Eintragung der Änderung des Eigentümers ins polnische Grundbuch.
Gibt es in Polen eine Grunderwerbssteuer?
Eine Grunderwerbsteuer gibt es beim Erwerb von Immobilien in Polen nicht.
Welche Steuern fallen beim Immobilienerwerb in Polen an?
Anstatt einer Grunderwerbssteuer zahlen Käufer in der Regel eine Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (polnisch: PCC – Podatek od czynnosci cywilnoprawnych) in Höhe von 2% vom Kaufpreis an den Notar. Der Notar leitet diesen Betrag an die Behörde weiter.
Wir beraten deutsche Mandanten in Stettin zum polnischem Grundstücksrecht, vor allen beim Kauf von Immobilien in Polen. Wir bereiten den Notartermin in der Grundstückssache vor und prüfen den Kaufvertrag nach polnischem Recht.
Die Beratung und Vertretung erfolgt deutschsprachig.
deutsche Nummer: 039744 87 97 90
ul. Grodzka 20/6
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