Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken in Polen ab 26.6.2019 erleichtert!

Kauf von Agrarflächen in Polen

Grundstückserwerb in Polen ist kaum noch beschränkt

In den letzten Jahren hat der Kauf von Immobilien in Polen durch deutsche Staatsbürger – vor allem an der polnischen Ostsee – zugenommen. Seit einigen Jahren gibt es nur noch wenige Beschränkungen für deutsche Käufer von polnische Grundstücken und Apartments. 

Kauf von Agrarflächen in Polen ist problematisch

Eine der immer noch zu beachtenden Einschränkungen beim Erwerb von Grundstücken in Polen ist der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken/ Agrarflächen. Hier gibt es immer noch starke Einschränkungen. Der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen (Agrarland) in Polen unterliegt bestimmten gesetzlichen Beschränkungen. Die wichtigsten Vorschriften ergeben sich aus dem polnischen Gesetz über die Gestaltung des Agrarsystems („Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego“) vom 11. April 2003 sowie der EU-Gesetzgebung zum freien Kapitalverkehr.

neue Regelung über Kauf von Agrarflächen in Polen

Am 26. Juni 2019 traten nun die Änderungen des Gesetzes über die Entwicklung des landwirtschaftlichen Systems (poln. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego) in Kraft.

leichte Verbesserungen beim Ankauf

Durch die obigen Regelungen wurden die Voraussetzungen für Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien erleichtert. Dies ist vor allen für ausländische Grundstückskäufer interessant.

Agrarflächen über 1 ha weiter reglementiert 

Von jetzt an gelten nach dem polnischen Recht besondere Vorschriften für den Erwerb von landwirtschaftlichen Immobilien mit einer Oberfläche von mehr als 1 ha.

Erwerb unter 1 ha möglich

Grundsätzlich kann nur ein Landwirt eine landwirtschaftliche Immobilie erwerben. Der Gesetzgeber hat aber die Ausnahmen vorgesehen.

Auch ein Normalbürger (also kein Landwirt)  kann eine landwirtschaftliche Immobilie bis zu 1 ha nun ohne Probleme kaufen. Zuvor galt eine Flächengrenze von 0,3 ha. Von daher ist auch hier eine Erleichterung vorgenommen worden.

Flächen über 1 ha – Kreis der nahestehenden Personen erweitert

Darüber hinaus ist der Personenkreis der sog. nahestehenden (verwandten) Personen (des Bauern/ Eigentümers) erweitert worden. Auch schon früher konnte diese nahestehenden Personen auch Flächen über 1 ha erwerben. 

Im Rahmen der Gesetzesänderung wurde der Kreis der nah stehenden Personen nun ausgedehnt worden. Der Gesetzgeber hat entschieden, dass nicht nur Abkömmlinge, Verwandte in aufsteigender Linie, Geschwister, Kinder der Geschwister, Ehegatten, adoptierte Kinder und Adoptiveltern, sondern auch die Geschwister der Eltern und Stiefkinder nah stehenden Personen sind.

Ausnahme für besondere Erwerbsarten/ Vollstreckung

Eine weitere Ausnahme gilt für den Fall, wenn die landwirtschaftliche Immobilie im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens, Konkursverfahrens, Aufhebung des Miteigentums, Aufteilung des Vermögens nach der Beendigung einer Ehe und nach der Verteilung des Nachlasses und im Rahmen der Aufteilung, der Umgestaltung oder Verbindung der Gesellschaften erworben wurde.

Genehmigungsvoraussetzungen näher bestimmt

Es wurden die Vorgehensweise und Voraussetzungen präzisiert, die erfüllt werden müssen, um die Genehmigung des Generaldirektors des Nationalen Zentrums der Unterstützung der Landwirtschaft (poln. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa – KOWR) zum landwirtschaftlichen Immobilienerwerb zu erhalten.

Antrag auf Genehmigung – Voraussetzungen

Im Gesetz wurden Voraussetzungen für Antrag und notwendige Unterlagen bestimmt. Dazu ist noch die Dokumentation notwendig, die bestätigt, dass die landwirtschaftliche Immobilie an einen Landwirt nicht verkauft werden kann. Zusätzlich muss der Erwerber sich dazu verpflichten, dass er eine landwirtschaftliche Tätigkeit betreiben wird.

Verpflichtung des Erwerbers die Agrarfläche 5 Jahre zu bewirtschaften

Der Erwerber der landwirtschaftlichen Immobilie ist 5 Jahre lang zur Führung eines landwirtschaftlichen Betriebs verpflichtet und zur Bewirtschaftung der erworbenen Immobilie.

Verkaufsbeschränkung für 5 Jahre

Diese erworbene Immobilie darf 5 Jahre lang weder verkauft noch verpachtet werden. Wichtig ist, dass vor der Gesetzesänderung dieser Zeitraum 10 Jahre betragen hat. Also auch hier gab es eine Liberalisierung.

Der Generaldirektor des Nationalen Zentrums der Unterstützung der Landwirtschaft gibt auf Antrag des Erwerbers der landwirtschaftlichen Immobilie im Rahmen der Verwaltungsentscheidung eine Einwilligung zum Erwerb oder zur Überlassung der landwirtschaftlichen Immobilien vor Ablauf des Zeitraums von 5 Jahren nach der Eigentumsübertragung zu, falls das die wichtige Geschäfte des Erwerbers oder die öffentliche Interessen begründen.

Kurz wenn der Erwerber wichtige Gründe für einen Verkauf der Fläche vor Ablauf der 5 Jahre hat, dann kann er hier eine Genehmigung beantragen.

Voraussetzungen für den Erwerb durch Privatpersonen

• Der Käufer muss landwirtschaftliche Qualifikationen nachweisen, wenn die Fläche über 1 Hektar beträgt.
• Er muss sich verpflichten, das Land für mindestens 10 Jahre landwirtschaftlich zu nutzen und es nicht ohne Genehmigung weiterzuverkaufen.
• Falls keine landwirtschaftliche Tätigkeit ausgeübt wird, kann die KOWR ihr Vorkaufsrecht ausüben.

Kauf durch Unternehmen

• Unternehmen, die Agrarflächen erwerben wollen, benötigen eine Sondergenehmigung, sofern sie nicht als landwirtschaftliche Betriebe registriert sind.
• Die KOWR kann ihr Vorkaufsrecht ausüben, um landwirtschaftliche Flächen in staatliche Kontrolle zu übernehmen.

Zusammenfassung

• Ausländer (auch EU-Bürger) benötigen für den Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen in Polen eine Genehmigung des Innenministeriums (Art. 1 Abs. 1 des Gesetzes über den Erwerb von Immobilien durch Ausländer, „Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców“).
• Ausnahmen gelten für EU-Bürger, wenn sie seit mindestens 5 Jahren in Polen ansässig sind oder bereits landwirtschaftliche Tätigkeiten ausüben.
• Agrarflächen ab 1 Hektar unterliegen besonderen Einschränkungen durch die polnische Landwirtschaftsbehörde KOWR („Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa“), die ein Vorkaufsrecht besitzt.

Wir beraten beim Kauf von Immobilien in Polen in der Kanzlei in Stettin/ Polen.

Anwalt A. Martin (Stettin)