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Erwerb einer Wohnung vom Bauträger / Deweloper in Polen
Wer in Polen eine Wohnung kauft, erwirbt diese in der Regel von einem Bauträger. In Polen nennt man dieser Deweloper. Oft ist es so, dass das Gebäude noch im Bau ist oder sich erst in der Planungsphase befindet. Der Käufer verpflichtet sich dann über einen längeren Zeitraum zur Zahlung von Raten, während die Wohnung noch nicht fertiggestellt ist. Damit sind besondere Risiken verbunden.
aktuelles Gesetzesänderung – neue Bauträgerreglung
Der polnische Gesetzgeber hat mit der Reform der sogenannten „ustawa deweloperska“ den Schutz von Wohnungskäufern erweitert und vereinheitlicht. Gemeint ist hier insbesondere das Gesetz
„Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym“
(veröffentlicht im Dziennik Ustaw 2021, poz. 1177, mit späteren Änderungen). Dieses Gesetz ist schrittweise in Kraft getreten, der wesentliche Teil gilt seit dem 1. Juli 2022.
Verbraucherverträge mit deutschen Erwerber
Dabei ist zu beachten, dass diese Vorschriften vor allem für Verträge zwischen einem gewerblichen Bauträger und einem Verbraucher gelten. Wer von einer Privatperson oder im Wege des Weiterverkaufs kauft, fällt häufig nicht in den vollen Schutzbereich. Es kommt immer auf den Einzelfall an.
Informationspflichten des Bauträgers in Polen – Erwerb einer Wohnung vom Bauträger in Polen
Vor Abschluss des Vertrages muss der Bauträger dem Interessenten bestimmte Informationen in strukturierter Form zur Verfügung stellen. In der Regel handelt es sich um ein standardisiertes Informationsdokument („prospekt informacyjny“) nach der oben genannten ustawa deweloperska. Dieses Dokument enthält insbesondere Angaben
- zum Projekt und zum Gebäude,
- zur rechtlichen Situation des Grundstücks (Eigentümer, Belastungen, Grundbuch),
- zu den wesentlichen technischen Eckdaten,
- zu den geplanten Fristen für Bau und Übergabe.
Oft ist es so, dass der Bauträger in Polen außerdem Angaben zu seiner eigenen wirtschaftlichen Situation machen muss, etwa zu bestehenden Finanzierungen des Projekts. Grundlage hierfür sind die Regelungen des Gesetzes von 2021 über den Schutz der Erwerber und den Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Erwerb einer Wohnung vom Bauträger in Polen – Unterlagen sind auf Polnisch
In der Praxis werden diese Unterlagen fast immer nur in polnischer Sprache bereitgestellt. Ausländische Käufer verlassen sich dann auf mündliche Erläuterungen, eigene Sprachkenntnisse oder informelle Übersetzungen. Dies kommt häufig vor und führt nicht selten dazu, dass wesentliche Details übersehen werden.
Zahlungen und Treuhandkonten
Ein wesentlicher Punkt ist die Art und Weise, wie der Kaufpreis gezahlt wird. Die ustawa deweloperska regelt hierzu verschiedene Modelle von sogenannten „mieszkaniowe rachunki powiernicze“. Man muss unterscheiden zwischen Konten, bei denen der Bauträger schon während der Bauphase schrittweise über die Gelder verfügen kann, und Konten, bei denen die Gelder bis zur Fertigstellung blockiert bleiben. In der Regel ist der Schutz des Käufers dort höher, wo der Bauträger das Geld erst nach Fertigstellung oder nach klar definierten Baufortschrittsstufen erhält.
Ratenzahlung des Kaufpreises
Typisch ist, dass der Kaufpreis in Raten gezahlt wird, die an bestimmte Bauabschnitte anknüpfen. Die Freigabe der einzelnen Raten erfolgt häufig über eine Bank, die prüft, ob die jeweiligen Voraussetzungen vorliegen. Für den Käufer ist oft schwer zu erkennen, ob der tatsächliche Bauzustand den geleisteten Zahlungen entspricht.
Inhalt des Bauträgervertrags
Der Bauträgervertrag wird in Polen notariell beurkundet. Die ustawa deweloperska schreibt bestimmte Mindestinhalte vor. In der Regel müssen das Objekt, die konkrete Einheit (also die Wohnung, gegebenenfalls mit Stellplatz und Nebenräumen), der Gesamtpreis, der Zahlungsplan sowie die Fristen für Fertigstellung und Übergabe klar geregelt sein. Üblich sind außerdem Bestimmungen zur Nutzung der Wohnung zwischen Übergabe und endgültiger Eintragung im Grundbuch, zur Haftung für Mängel und zu Vertragsstrafen bei Verzug.
Vertragsmuster in Polen
Oft ist es so, dass Bauträger mit eigenen, umfangreichen Vertragsmustern arbeiten, in denen ihre Interessen deutlich betont werden. Zwar dürfen gesetzliche Mindeststandards nach der ustawa deweloperska nicht unterschritten werden, innerhalb dieses Rahmens bestehen allerdings erhebliche Gestaltungsmöglichkeiten. Für Käufer ist der Vertrag deshalb auf den ersten Blick schwer zu durchschauen.
Notarverfahren und Sprache
Erstaunlicherweise glauben viele deutsche und auch polnische Mandanten, dass es in Deutschland polnische Notare gibt. Diese Fehlvorstellung hält sich seit Jahren hartnäckig. Wahrscheinlich auch deshalb, da es ja auch polnische Anwälte in Deutschland gibt, welche hier tätig sind. Dies ist aber etwas anderes. Ein polnischer Notar übernimmt hoheitliche Aufgaben für den polnischen Staat. Dies ist ein erheblicher Unterschied zum Anwalt, der zwar auch Organ der Rechtspflege ist, aber nicht der verlängerte Arm des Staates.
Notar in Polen und Kauf der Wohnung
Das gesamte Verfahren läuft über einen polnischen Notar. Die Urkunde wird auf Polnisch verfasst und verlesen. Der Notar ist dem polnischen Recht verpflichtet und erklärt den Vertrag in dieser Sprache. Ausländische Käufer, wie deutsche Wohnungserwerber, die kein oder nur wenig Polnisch sprechen, sollten sich dieser Situation bewusst sein und einen Dolmetscher beauftragen. Der Vertrag sollte vorher anwaltlich – durch einen deutschsprachigen Anwalt in Polen – geprüft worden sein,
vereidigten Dolmetscher
In der Regel ist es möglich, einen vereidigten Dolmetscher hinzuzuziehen. Auch eine zweisprachige Vertragsfassung (Polnisch/Deutsch) ist möglich, aber nicht zwingend vorgeschrieben. In der Praxis finden sich viele Verträge, die ausschließlich in polnischer Sprache abgefasst sind.
Abnahme, Mängel und polnisches Grundbuch
Ist das Gebäude fertiggestellt, kommt es zur technischen Abnahme der Wohnung. Man muss unterscheiden zwischen dieser Abnahme und der rechtlichen Eigentumsübertragung. Zunächst wird der technische Zustand geprüft, Mängel werden in einem Protokoll festgehalten. Der Käufer erhält in der Regel die Schlüssel und kann die Wohnung nutzen. Erst anschließend erfolgt die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
Mängel der Wohnung
Die Haftung für Mängel ergibt sich zum einen aus den allgemeinen Vorschriften des polnischen Zivilgesetzbuches (Kodeks cywilny), zum anderen aus speziellen Regelungen der ustawa deweloperska. Fristen zur Anzeige und Geltendmachung von Mängeln sind einzuhalten. Vertraglich finden sich häufig genauere Regeln dazu, in welchem Zeitraum Mängel zu beseitigen sind und welche Rechte der Käufer bei Verzögerung hat.
Rücktrittsrechte und typische Risiken
Das polnische Bauträgerrecht nach der ustawa deweloperska sieht für den Käufer bestimmte Rücktrittsrechte vor. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen der Vertrag zwingende gesetzliche Angaben nicht enthält, der Bauträger wesentliche Informationen im Prospekt falsch oder unvollständig mitgeteilt hat oder erhebliche Verzögerungen eintreten. In der Regel ist vorher eine Frist zur Vertragserfüllung oder Nachbesserung zu setzen. Die Details hängen stark von der jeweiligen Konstellation ab.
Achtung
Ein vorschneller Rücktritt ohne Beachtung der formellen Vorgaben kann dazu führen, dass der Käufer selbst als vertragsbrüchig angesehen wird. Dies kann erhebliche finanzielle Folgen haben. Es kommt immer auf den Einzelfall an.
Für ausländische Käufer bestehen neben den genannten Punkten noch besondere Risiken. Dazu gehören insbesondere
- das Sprachrisiko,
- fehlende Transparenz zur wirtschaftlichen Lage des Bauträgers,
- Unsicherheiten zur Rechtslage des Grundstücks (Grundbuch, Belastungen, Dienstbarkeiten),
- fehlende Abstimmung mit einer Finanzierung in Deutschland.
Häufig wird die Bedeutung des Prospekts und der technischen Beschreibung unterschätzt. Oft ist es so, dass Mandanten davon ausgehen, dass „schon alles passen wird“, weil die Bauarbeiten sichtbar vorangehen und der Bauträger einen professionellen Eindruck macht. Entscheidend ist jedoch, welche Rechte im Vertrag konkret geregelt sind und wie diese im Streitfall durchgesetzt werden können.
Erwerb einer Wohnung vom Bauträger in Polen – Kontakt und Rechtsberatung zur Kanzlei in Stettin
anwaltliche Beratung und Vertretung bei rechtlichen Problemen in Polen
Für weitere Informationen zum obigen Thema können Sie uns gern kontaktieren.
Rechtsanwalt Martin ist seit dem Jahr 2005 in Stettin (Polen) als erster ausländischer Rechtsanwalt zugelassen (Nummer 0001 in der Anwaltslisten der Anwaltskammer Stettin). In der Kanzlei in Stettin arbeitet Anwalt Martin zusammen mit 3 polnischen Rechtsanwälten (Adwokaci).
Wir beraten Sie gern zum polnischen Recht sowohl in deutscher als auch in polnischer Sprache.
