Notartermin beim Kauf einer Immobilie in Polen – was ist zu beachten?

Wie läuft der Termin beim polnischen Notar beim Grundstückskauf in Polen ab?

Termin beim polnischen Notar - Grundstückskauf

Inhaltsverzeichnis

Notartermin in Polen zum Erwerb einer Immobilie

Kauf einer Immobilie in Polen – warum?

Vor dem Kauf – was ist zu erledigen?

Kann man das polnische Grundstück beim deutschen Notar kaufen?

Wie wird man Eigentümer des Grundstücks bzw. des Apartments?

Wie läuft der Termin beim Notar in Polen beim Grundstückskauf ab?

Wie erfolgt die Kaufpreiszahlung für das polnische Grundstück?

FAQ – häufige Fragen

Was können wir für Sie tun?

Kontakt

polnischer Grundstückskaufvertrag – Beispiel

Notartermin in Polen - Kaufvertrag über Grundstück
Achtung:

Bitte beachten Sie, dass vor dem Kauf eines Grundstücks in Polen eine rechtliche Beratung fast immer sinnvoll ist.

Sie brauchen Hilfe bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs in Polen? Gerade beim Kauf einer polnischen Immobilie stellen sich diverse Fragen für den deutschen Käufern.

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WARUM EINE IMMOBILIE IN POLEN KAUFEN?

Warum in Polen ein Apartment oder Grundstück kaufen?

Kauf eines Grundstücks in Polen - Grund

Immer mehr deutsche Staatsbürger kaufen in Polen Immobilien oder Ferienhäuser. Insbesondere werden Grundstücke und Apartments an der polnischen Ostsee stark nachgefragt. Der Grund ist vor allem der noch günstigere Preis im Vergleich zu deutschen Grundstücken. Aber auch die politische Situation in Deutschland führt dazu, dass immer mehr Deutsche die Auswanderung nach Polen planen.

Gerade Grundstücke an der deutschen Ostsee sind für einen „Normalbürger“ nicht mehr finanzierbar. In Polen ist dies anders. Auch sind die Schranken für den Immobilienerwerb in Polen gefallen. Der Kauf von Immobilien an der polnischen Ostsee ist nun unproblematisch möglich. Gerade in bekannten polnischen Urlaubsorten, wie Swinemünde (Świnoujście), Misdroy (Międzyzdroje), Rewahl (Rewal) oder Kolberg (Kołobrzeg) werden immer noch Grundstücke und Ferienapartments verkauft und neue Gebiete für den Bau neuer Apartmentanlagen (Developer) erschlossen.

Auch in polnischen Städten, wie Stettin, Posen, Danzig, Sopot oder Warschau sind Wohnungskäufe durch deutsche Staatsbürger sehr beliebt.

Achtung:

Wer nach Polen zieht, sollte aber beachten, dass dies auch Auswirkungen auf das Erbrecht (Stichwort Erbrechtsverordnung -letzter Wohnsitz) haben kann!

WAS IST VOR DEM GRUNDSTÜCKSKAUF ZU ERLEDIGEN?

Was ist vor dem Immobilienkauf zu machen?

Was ist vor dem Grundstückskauf zu beachten?

Wie bereits mehrfach ausgeführt, sollte sich der deutsche Käufer unbedingt vor dem Grundstückskauf in Polen  rechtlich beraten lassen. Als Rechtsanwalt in Polen stehe ich sowie meine polnischen Kollegen (Bürogemeinschaft) hierfür gern zu Verfügung. Das Grundbuch muss eingesehen werden, insbesondere muss überprüft werden, dass keine Fläche des Grundstücks als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen ist. Dann wäre nämlich für das ganze Grundstück eine Genehmigung notwendig. Die Genehmigung muss vor dem Kauf der Immobilie vorliegen.

Achtung:

In wenigen Fällen ist beim Grundstückserwerb in Polen noch eine Genehmigung notwendig.

IST DER KAUF EINER POLNISCHEN IMMOBILIE/EINER FERIENWOHNUNG BEIM DEUTSCHEN NOTAR MÖGLICH?

Kauf in Deutschland möglich?

Früher oder später muss für den Eigentumserwerb am Grundstück oder auch am Apartment ein Notartermin in Polen stattfinden.

Eigentumserwerb schon mit Kaufvertrag

Wichtig ist dabei, dass der Eigentumserwerb nicht – wie in Deutschland – durch die Eintragung ins Grundbuch erfolgt, sondern schon mit Abschluss des Kaufvertrags. Die Grundbucheintragung in Polen ist nur deklaratorisch.

Kauf über Notar in Deutschland?

Den Kauf eines polnischen Grundstücks bei einem deutschen Notar abwickeln zu lassen, halte ich für äußerst problematisch. Der deutsche Notar kennt das polnische Recht nicht und kann in der Regel auch nicht das Grundbuch einsehen und überprüfen, ob ggfs. doch noch Genehmigungen erforderlich sind. Darüber hinaus wird sich wohl auch kaum ein Notar finden, der nach ausländischem Recht einen Vertrag schließt, allein schon wegen der damit verbundenen Haftung.

polnischer Notar

Dafür reicht auch nicht aus, dass man der polnischen Sprache mächtig ist, mann muss das polnische Recht (Immobilienrecht und Grundbuchrecht) auch verstehen und wissen, wann darüber hinaus noch welche Genehmigungen erforderlich sind. Dies ist von deutscher Seite auch nicht möglich.

Selbst, wenn beide Seiten (Käufer und Verkäufer) Deutsche sind, gilt doch für den Immobilienkauf in Polen das polnische Recht und sicher kann ein solcher Vertrag nur bei einem polnischen Notar geschlossen werden, Angestellter des polnischen Staates ist.

Ein deutscher Notar würde selbst die offensichtlichsten Fehler im Vertrag übersehen, da er nicht weiß, wie ein Grundstückskaufvertrag in Polen aussieht und was dabei zu beachten ist.

Grundstückskauf

Ein Notartermin in Polen ist in verschiedenen rechtlichen Angelegenheiten erforderlich, insbesondere beim Immobilienkauf, der Unternehmensgründung, der Erteilung von Vollmachten und der Erbregelung. Die Tätigkeit der Notare ist im Gesetz über das Notariat (Prawo o notariacie, Dz.U. 1991 Nr. 22, Pos. 91 mit Änderungen) geregelt.

Achtung:

Gerade wenn der polnische Verkäufer in Deutschland lebt, wird der Kauf beim deutschen Notar manchmal vorgeschlagen.

WIE WIRD MAN EIGENTÜMER EINES GRUNDSTÜCKS BZW. DES APARTMENTS IN POLEN?

Wie erfolgt der Eigentumserwerb in Polen?

Erwerb des Eigentums beim Grundstückskauf

Der Grundstückserwerb in Polen oder auch der Kauf von Ferienwohnungen und Apartments erfolgt nicht – wie in Deutschland – durch Abschluss eines notariellen Kaufvertrag und sodann mit der Eintragung ins Grundbuch. Allein durch den Kaufvertrag wird der Käufer Eigentümer des Grundstücks bzw. der Ferienwohnung in Polen. Die Eintragung ins Grundbuch hat nur deklaratorischen Charakter. Dies ist in Deutschland anders; hier erfolgt der Eigentumserwerb durch die Grundbucheintragung.

Achtung:

Ohne notariellen Kaufvertrag wird der deutsche Käufer also nicht Eigentümer des polnischen Grundstücks.

WIE LÄUFT DER NOTARTERMIN IN POLEN AB?

Ablauf des Notartermins in Polen

Zunächst müssen sich sowohl Käufer als auch Verkäufer mittels Personalausweis ausweisen. Die Daten werden hier von beiden aufgenommen. Beim polnischen Verkäufer wird die sog. PESEL-Nummer (Personen-Identnummer) in den Kaufvertrag übernommen. Da der deutsche Käufer eine solche Nummer in Polen nicht hat, werden (dies ist in Polen auch bei polnischen Bürgern üblich) die Vornamen der Eltern in den notariellen Kaufvertrag zur besseren Identifikation aufgenommen. Diese (Vornamen der Eltern) stehen dann später mit den Namen und der Adresse des deutschen Käufers auch im Grundbuch.

Falls eine PESEL-Nummer in Polen besteht, muss der Notar diese überprüfen (Rechtslage seit 1. Juni 2024) und schauen, ob eine Reservierung (Blockade) vorliegt. Auch Ausländer können in Polen eine solche Nummer haben.

Nachdem beide Parteien sich ausgewiesen haben, liest der Notar den Vertragsentwurf vor. Er erklärt den Beteiligten die Fachbegriffe, antwortet auf deren Fragen und nimmt eventuelle Korrekturen am Entwurf vor. Sodann wird der Termin oft für die Kaufpreiszahlung unterbrochen. Nach Zahlung des Kaufpreises wird der Termin fortgesetzt und der Käufer zahlt die Notarkosten, Gerichtskosten (Grundbuch) und die Zivilvertragssteuer. Sodann bekommen beide die Ausfertigungen der Notarurkunde.

Achtung:

Oft wird der Kaufpreis für das Grundstück im Termin bezahlt.

WIE ERFOLGT DIE KAUFPREISZAHLUNG FÜR DAS POLNISCHE GRUNDSTÜCK?

Wie wird der Kaufpreis gezahlt?

Während in Deutschland die Zahlung des Grundstückskaufpreises oft über ein Notaranderkonto erfolgt, ist die Zahlung über ein solches Fremdgeldkonto des Notars in Polen unüblich. Da der Käufer bereits mit Unterschrift des Kaufvertrags sofort Eigentümer des Grundstücks / Apartments/ Ferienhauses in Polen wird, wäre es stark nachteilig für den Verkäufer den Vertrag ohne Kaufpreiszahlung zu unterzeichnen.

Nicht selten wird in Polen von daher entweder in bar oder per Blitzüberweisung noch beim Notar und vor Unterschriftsleistung (der Notar unterbricht dann den Termin dafür) bzw. Ausfertigung und Übergabe der Urkunde durch den Notar der Kaufpreis gezahlt. Nach der Unterbrechung und bei vollzogener Zahlung bestätigt dann der Verkäufer, dass er das Geld erhalten hat und der Notar fertigt die Urkunde aus. Die Zahlungsmodalitäten müssen von daher unbedingt vor dem Notartermin geklärt werden. Gerade für deutsche Grundstückskäufer lauern hier viele Fallstricke, zumal der Kauf nach polnischem Recht erfolgt und sich der polnische Notar nicht als Berater des deutschen Käufers versteht, was richtig ist, denn dieser muss sich neutral verhalten.

Gedanken sollte man sich auch darüber machen, dass der Notar seine Gebühren und die Steuern gleich vor Ort im Termin in bar haben möchte. Wir weisen darauf hin und erklären den Mandanten, wie und in welcher Höhe diese Zahlungen vorzunehmen sind.

Achtung:

Wie die Zahlung des Kaufpreises erfolgt, sollte vorher geklärt werden.

Brauche Sie Hilfe im Vorfeld eines Grundstückskaufs oder eine Apartmentkaufs in Polen?

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FAQ – HÄUFIGE FRAGEN

Häufig von deutschen Mandanten zum Notartermin in Polen gestellte Fragen

häufige Fragen

Nachfolgend werden in der Praxis oft von deutschen Mandanten gestellte Fragen (FAQ) zum Notartermin beim Grundstückskauf in Polen beantwortet.

Bitte klicken Sie auf die Sie interessierende Frage und Sie erhalten sodann die Antwort.

Den Notar können die Kaufvertragsparteien selbst wählen. In der Regel übernimmt der (deutsche) Käufer die Auswahl des Notars. Dies sollte er auch tun und einen Notar wählen (wir empfehlen hier natürlich einen Notar), der sich mit Grundstückskäufen unter Beteiligung von Ausländern auskennt.

Notare unterliegen in Polen strengem Standesrecht und sind generell unparteiisch.

Vor dem Notartermin sollten beide Parteien die inhaltlichen Punkte des Geschäfts (z. B. Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Nebenabsprachen) geklärt haben. Das Grundbuch muss eingesehen und geprüft werden. Auch wenn die Eintragung dort nicht zum Eigentumserwerb führt, gilt doch die Vermutung, dass die Eintragungen richtig sind.

Ein Dolmetscher ist bei „deutscher Beteiligung“ am Grundstückskauf in Polen immer zu bestellen, es sei denn, dass beide Parteien sehr gut Polnisch sprechen und verstehen können. Auch hier schlagen wir den Mandanten einen qualifizierten Dolmetscher vor. Dieser übersetzt dann im Termin den notariellen Grundstückskaufvertrag, welcher vom Notar auf Polnisch verlesen wird.

Der Notartermin wird vereinbart, sobald Käufer und Verkäufer Einigkeit über den Verkauf nebst Bedingungen der Immobilie erzielt haben.

Der Ablauf eines Notartermins erfolgt immer nach einem bestimmten Muster. Die Dauer hängt jeweils von dem Vertrag (mehrsprachige Fassung, Nebenabsprachen usw.) ab. In der Regel dauert der Termin zwischen 30 min und 1 Stunde.

Mit der Unterzeichnung des Vertrages durch die Vertragsparteien und den Notar wird die Urkunde und damit der Kauf der Immobilie rechtskräftig. Der Notar händigt den Parteien jeweils eine Ausfertigung der Urkunde aus.

Den Antrag auf die Eintragung der Eigentumsänderung (Grundbuchänderung) in das Grundbuch stellt der Notar. Die Eintragung in das Grundbuch hat nach den polnischen Vorschriften lediglich deklaratorische Wirkung.

In Polen gilt eine Grundbuchvermutung, nach der der Inhalt des Grundbuches mit der wirklichen Rechtslage am Grundstücks übereinstimmt.

Die Kosten bei Vertragsabschluss hängen von vielen Faktoren ab und sind ohne konkreten Kaufvertrag schwer zu schätzen. Die Notarkosten sind u. a. vom Preis des erworbenen Grundstücks abhängig (sog. notarielle Taxe). Für die beglaubigten Abschriften (Ausfertigungen) entstehen ebenfalls Gebühren nach der polnischen Notargebührenordnung.

Neben den Kosten für den Dolmetscher entstehen noch Gerichtsgebühren für die Eintragung der Änderung des Eigentümers ins polnische Grundbuch.

Eine Grunderwerbsteuer gibt es beim Erwerb von Immobilien in Polen nicht.

Anstatt einer Grunderwerbssteuer zahlen Käufer in der Regel eine Steuer auf zivilrechtliche Handlungen (polnisch: PCC – Podatek od czynnosci cywilnoprawnych) in Höhe von 2% vom Kaufpreis an den Notar. Der Notar leitet diesen Betrag an die Behörde weiter.

Ein Notartermin ist in Polen gesetzlich vorgeschrieben bei:

  • Immobilienkäufen und -verkäufen (Art. 158 Zivilgesetzbuch – Kodeks Cywilny, KC)
  • Erbverträgen, Erbverzichten und Erbannahmen
  • Eheverträgen (z. B. Gütertrennung, Art. 47 Familien- und Vormundschaftsgesetzbuch – Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy, KRO)
  • Gründung von Gesellschaften (z. B. Kapitalgesellschaften wie die sp. z o.o. – GmbH)
  • Notariellen Vollmachten, insbesondere für Grundstücksverkäufe
Hinweis:

Wir prüfen Grundstückskaufverträge (auch sog. Developerverträge) für deutsche Mandanten und beraten zweisprachig zum Grundstückserwerb in Polen.

Sie brauchen Hilfe bei der Prüfung eines polnischen Grundstückskaufvertrags?

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ANWALTSKANZLEI IN POLEN- A.MARTIN

angebotene Leistungen für unsere Mandanten

  • Vorbereitung und Durchführung von Grundstückskäufen / Erwerb von Immobilien in Polen
  • Apartmentkauf / Eintragung von Grundrechten nach polnischem Recht an Ferienwohnungen/ Häusern/ Apartments
  • Überprüfung der Grundstückserwerbsvoraussetzungen
  • Prüfung, ob Genehmigungen beim Immobilienerwerb in Polen erforderlich sind
  • Prüfung und Absicherung von Immobilienkaufverträgen, auch mit polnischen “Developern“
  • Prüfung und Durchsicht von Wohnungseigentumskaufverträgen
  • gemeinsamer Termin beim Notar
  • Zusammenarbeit mit Steuerberater vor Ort
  • seit 2005 als Rechtsanwalt in Polen tätig
  • Zulassung als Anwalt seit 2003 (20 Jahre Erfahrung)
  • Zusammenarbeit mit 3 polnischen Anwälten vor Ort
Hinweis:

Die deutschsprachige Kanzlei Andreas Martin arbeitet in Polen mit mehreren polnischen Anwälten und auch Steuerberatern vor Ort zusammen.

KONTAKT

Beratung und Vertretung von deutschen Mandanten – zweisprachig

Kontakt

Wir beraten deutsche Mandanten in deutscher Sprache in Stettin zum polnischem Grundstücksrecht, vor allen beim Kauf von Immobilien in Polen. Wir bereiten den Notartermin in der Grundstückssache vor und prüfen den Kaufvertrag nach polnischem Recht und begleiten Sie zum polnischen Notar.

Die Beratung und Vertretung erfolgt deutschsprachig.

Rufen Sie uns für weitere Informationen an!

deutsche Nummer: 039744 87 97 90

Kanzlei Stettin

ul. Grodzka 20/6
PL-70-560 Stettin (Szczecin)
– deutsche Nummer –
039744 87 97 90
-polnische Nummern –
Tel: +48 91 885 80 14 (PL)
Fax +48 91 814 2504 (PL)

Kanzlei Martin in Stettin

anwaltskanzlei polen
Hinweis:

Rechtsanwalt Andreas Martin spricht sowohl deutsch als auch polnisch und ist seit dem Jahr 2005 als ausländischer Anwalt in Stettin (Polen) zugelassen.

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